Живая недвижимость
В 2022-2023 годах в России пройдет кадастровая оценка всей земли и недвижимости
Госдума приняла закон об изменении правил применения кадастровой стоимости, в том числе используемой для налогообложения недвижимости. Во всех субъектах России на 2022 год назначена массовая государственная кадастровая оценка земельных участков, независимо от их категории. Ранее регионы самостоятельно устанавливали сроки переоценки, из-за чего жителям соседних регионов начисляли налоги разной величины.
Пересмотр стоимости
Исходя из новых правил, кадастровую оценку земельных участков теперь будут проводить каждые четыре года. В городах федерального значения пересмотр кадастровой стоимости земли может производиться раз в два года по решению городских властей.
Ранее кадастровая оценка проходила единожды в 3–5 лет, в городах федерального значения этот срок составлял 2–5 лет. Регионы самостоятельно принимали решение о переоценке кадастровой стоимости недвижимости. Из-за этого в разных регионах уровень налоговой нагрузки по однотипным объектам недвижимости отличался. Введение единого срока пересмотра кадастровой цены объектов позволит определить актуальную кадастровую стоимость по единой методологии и сделает уровень налоговой нагрузки более справедливым.
Кадастровая стоимость, определенная в 2022 году, начнет применяться при расчете размера налогов за 2023-й. Заплатить эти налоги собственникам будет необходимо до декабря 2024 года.
С чем связана необходимость новых правил
Мы все видим, что недвижимости у частных и юридических лиц с каждым годом становится больше. При уже существующей кадастровой оценке объектов эта база периодически обновляется, методики совершенствуются. Огромное количество показателей, учет которых необходим при оценке, со временем может меняться, и с ними преобразуется кадастровая стоимость земли или объекта. Как ни парадоксально это звучит, но «недвижимость» тоже «живая» — земельные участки повышаются в цене, если рядом с ними улучшилась логистика или, наоборот, сельхозугодья дешевеют в случае снижения плодородия почвы.
В экономике постоянно происходят изменения, и их обязана отражать кадастровая переоценка.
Специалисты говорят, что предстоящее проведение государственной кадастровой оценки недвижимости будет проходить по усовершенствованным механизмам. Они обещают: новая оценка приблизит кадастровую стоимость к рыночной, уменьшит количество обжалований в случае спорных вопросов.
Методики расчетов
По данным на 2020 год, общая площадь территории Кузбасса составляла 95,7 тысячи кв. км. Площади распределяются таким образом: 63,45 процента — леса, 27,3 процента — сельскохозяйственные угодья, 9,25 процента — прочие земли.
Важно знать, что для разных категорий земель и объектов методики расчета кадастровой стоимости различаются. Например, при оценке земель сельхозназначения основным ценообразующим фактором выступает плодородие почвы, которое измеряется баллом бонитета (бонитет — количественный показатель, отражающий реальное или потенциальное качество природных объектов, определяющий их экономическую ценность). Государственным банком данных о земельных ресурсах служит государственный земельный кадастр. Бонитировка почв является составной частью земельного кадастра и позволяет дать сравнительную оценку качества почв и их потенциального плодородия, показывает, насколько одни почвы лучше или хуже других, т.е. дает их сравнительную оценку.
Например, бонитировка почв в Кемеровской области показала, что средняя величина бонитета почв —
75 баллов. Высокобонитетные районы — Топкинский, Ленинск-Кузнецкий, Крапивинский, Промышленновский, Юргинский — 82 балла; среднебонитетные — Прокопьевский, Беловский, Новокузнецкий (70-80); низкобонитетные — Таштагольский, Яшкинский, Междуреченский (50-70).
Бонитировка отражает естественное плодородие почв и не может заменить ни экономическую, ни кадастровую оценку. Экономическая оценка земли — определение сравнительной ценности земли исходя из природных и экономических условий, а кадастровая оценка основывается на многообразии форм собственности на землю и устанавливает ее стоимость как капитализированный расчетный рентный доход.
В городах при кадастровой оценке учитываются уже другие показатели: транспортная доступность, вид разрешенного использования. Данные кадастровой оценки ложатся в основу расчета имущественного налога.
Межевание необходимо для четкого разграничения, где какие земли находятся, и определения их функционала, то есть отнесения их к различным категориям: сельскохозяйственным; населенным пунктам; промышленным и иного специального назначения; особо охраняемым природным и историко-культурным объектам и территориям; лесного фонда; водного фонда; земли запаса. На землях населенных пунктов можно строить, на землях сельхозназначения и особо охраняемых территориях строить нельзя.
Можно вспомнить, как большой резонанс в 2020 году в Кузбассе произвел перевод из сельхозземель в промышленные двух тысяч гектаров. В то же время было введено в сельскохозяйственный оборот 20,6 тысячи гектаров неиспользованной пашни — в 10 раз больше. Земли, переведенные в промышленные, как правило, давно не использовались по назначению и были непригодны для возделывания, а введенные в сельхозоборот гектары — это угодья, которые, по оценкам специалистов, подходили для выращивания зерновых и иных культур.
Споры за территорию
В 2000-е базы Роснедвижимости заполнялись в экстренном порядке, что не могло не спровоцировать массу технических ошибок, в том числе ошибочных включений земельных участков одного субъекта в состав другого. Такие неточности в данных могут служить для владельцев серьезным препятствием при осуществлении сделок. Действующим законодательством предусмотрен механизм исправления реестровых и технических ошибок, со временем их становится все меньше и меньше.
За последние 10 лет сделан большой шаг в области ведения кадастра: земельные участки всех категорий и объекты недвижимости вносятся в единую базу данных. Тем не менее до сих пор решаются локальные вопросы по установлению границ не только между физическими и юридическими лицами, но и субъектами федерации.
Так, летом 2021 года был закончен многолетний территориальный спор между Кемеровской областью и соседней Хакасией. «Центром раздора» была территория Орджоникидзевского района республики — поселок Полуторник, который по документам принадлежал Кузбассу, а территориально его половина относилась к Хакасии.
На территории поселка Полуторник (138 га) проживает около 1 100 человек — из них около 200 человек проживает на территории республики. Все граждане, проживающие на ней, прописаны в Кемеровской области, что создает много проблем и в решении бытовых и коммунальных вопросов, и при реализации имущественных прав.
Наконец-то прошлым летом было принято решение о передаче части территории республики в Кемеровскую область в районе поселка Полуторник, но с учетом соразмерного восполнения территории Хакасии за счет территории Кемеровской области.
Определение территории, которой мы взаимно «поменяемся» с Хакасией, пока решается.
Отмененная переоценка
Кстати, кадастровая переоценка земель планировалась в Кемеровской области в 2021 году, но была отменена.
В 2020 году фактически была проделана работа по оценке земель населенных пунктов и сельхозназначения. Планировалось, что эти отчеты будут официально утверждены КУГИ КО (Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области), и новая кадастровая оценка начнет применяться для расчета земельных платежей с 1 января 2021 года.
Но не только в Кузбассе тогда были отменены кадастровые оценки. Например, в Москве и ряде других субъектов Федерации тоже не стали проводить запланированную на 2020 год переоценку земель. Одной из причин отмены называлась пандемия COVID-19, но здесь явно учитывался еще один фактор. А именно тот, что в июле 2020 года был принят Федеральный закон №269, существенно меняющий порядок проведения и оспаривания кадастровых оценок. Помимо прочего, данный закон предусматривает, что кадастровые оценки всех категорий земли во всех регионах необходимо провести в 2022 году, а всех зданий и сооружений — в 2023 году.
В итоге кузбасские власти были вынуждены отменить оценку в 2020 году, чтобы провести ее в 2022 в соответствии новыми требованиями закона.
Если бы в 2021 году начала действовать новая оценка сельхоз-земель и земель населенных пунктов, то промежуток до очередной переоценки оказался бы слишком коротким — всего два года.
Евгения Райнеш